Gran tenedor en Cataluña 2026: nuevo criterio de la Administración y análisis jurídico

El concepto de gran tenedor en Cataluña tiene su origen en la Ley 24/2015, donde se introduce con la finalidad de articular medidas de protección frente a situaciones de vulnerabilidad residencial. Posteriormente, este concepto se incorpora también al ámbito estatal mediante la Ley 12/2023, y más recientemente al ámbito tributario catalán con el Decreto 5/2025.

El informe conjunto emitido por la Dirección General de Tributos y Juego y la Agencia de la Vivienda de Cataluña, en fecha 24 de marzo de 2026, tiene como finalidad responder a diversas cuestiones interpretativas planteadas por el Colegio Notarial de Cataluña, poniendo de manifiesto la naturaleza transversal del concepto, que incide simultáneamente en el derecho fiscal y en el derecho de la vivienda .

Desde el inicio, el propio informe advierte que la existencia de varias definiciones no implica contradicción normativa, sino que responde a la distinta finalidad de cada sector jurídico.

Uno de los elementos jurídicos más relevantes que fija el informe es que, en el ámbito fiscal, el concepto de gran tenedor tiene carácter autónomo y propio, conforme al artículo 641-1.5 del libro sexto del Código tributario de Cataluña.

Esto implica que la definición fiscal no debe integrarse con otras definiciones existentes en el ordenamiento, sino que responde exclusivamente a la lógica tributaria. Solo de forma supletoria pueden aplicarse normas de derecho administrativo o civil, en aquellos aspectos no previstos expresamente .

En cambio, en el ámbito de vivienda, la interpretación del concepto se vincula a políticas públicas como la contención de rentas o los derechos de adquisición preferente, lo que justifica diferencias interpretativas en determinados supuestos.

El criterio territorial constituye uno de los puntos donde se manifiesta con mayor claridad la divergencia entre ambos ámbitos.

Desde la perspectiva fiscal, la norma exige que los inmuebles computables se encuentren situados en Cataluña, con independencia de su localización en zonas tensionadas o no.

Por el contrario, en el ámbito de vivienda, el cómputo varía en función de si los inmuebles se ubican en zonas de mercado residencial tensionado. En estos casos, únicamente se tienen en cuenta los inmuebles situados en dichas zonas dentro de Cataluña, siempre que se encuentren en una misma zona declarada. En cambio, fuera de estas zonas, el cómputo puede extenderse a todo el territorio español, siempre que al menos uno de los inmuebles esté situado en Cataluña .

Este criterio introduce un elemento de complejidad relevante en la determinación práctica de la condición de gran tenedor.

El informe delimita con precisión el concepto de inmueble computable, estableciendo que únicamente deben considerarse aquellos bienes con uso residencial.

En este sentido, quedan excluidos los inmuebles destinados a actividades turísticas o terciarias, como hoteles, apartahoteles o residencias de estudiantes, al no tener la consideración de uso residencial desde la perspectiva urbanística y catastral .

Sin embargo, se introduce una matización relevante en relación con los denominados viviendas de uso turístico, que en el ámbito fiscal sí se computan por mantener su naturaleza residencial, mientras que en el ámbito de vivienda quedan excluidos al no destinarse al mercado de alquiler residencial.

Asimismo, el informe establece que los inmuebles en construcción no pueden computarse, mientras que los inmuebles en estado de ruina pueden ser considerados en el ámbito fiscal si mantienen su clasificación urbanística como uso residencial, lo que pone de relieve la prevalencia de la calificación urbanística frente a la habitabilidad efectiva en este ámbito.

La condición de gran tenedor puede alcanzarse tanto por el número de inmuebles como por la superficie construida de uso residencial.

En relación con la superficie, el informe precisa que únicamente deben computarse los metros cuadrados destinados a uso residencial, quedando excluidos los elementos comunes. Además, en caso de discrepancia entre Registro de la Propiedad y Catastro, prevalece la información registral, y en ausencia de ambos, puede recurrirse a certificación técnica .

Especial relevancia adquiere el tratamiento de las situaciones de cotitularidad. El informe establece que no se computan los inmuebles como unidades completas, sino que se atiende al porcentaje de participación, de modo que la suma de porcentajes puede determinar la condición de gran tenedor, especialmente en zonas tensionadas, donde se exige alcanzar un equivalente al 500 % de titularidad sobre viviendas.

El tratamiento de la vivienda habitual constituye otro de los elementos donde se evidencia la dualidad normativa.

En el ámbito fiscal, la vivienda habitual queda excluida del cómputo para determinar la condición de gran tenedor, conforme a la normativa aplicable en el impuesto sobre la renta de las personas físicas. En cambio, en el ámbito de vivienda, dicha exclusión no existe, por lo que la vivienda habitual sí se tiene en cuenta.

Por otro lado, el informe aclara el momento en que se adquiere la condición de gran tenedor a efectos fiscales, estableciendo que el tipo impositivo incrementado del 20 % se aplica a partir de la adquisición del duodécimo inmueble, o del sexto en el caso de zonas tensionadas, lo que delimita con precisión el momento de devengo del gravamen agravado.

Desde una perspectiva estructural, el informe reafirma el principio de separación de patrimonios en el ámbito de las personas jurídicas.

La titularidad de los inmuebles corresponde a la sociedad y no a sus socios, con independencia del porcentaje de participación en el capital social. En consecuencia, no procede la acumulación de inmuebles entre distintas sociedades ni la imputación a personas físicas por su condición de socios, evitando así la vulneración del principio de no confusión patrimonial .

Este criterio tiene especial relevancia en estructuras empresariales y patrimoniales complejas.

El informe también aborda la incidencia de los distintos derechos reales sobre la determinación de la condición de gran tenedor.

En el ámbito fiscal, el concepto de propietario incluye tanto el pleno dominio como la nuda propiedad, quedando excluido el usufructo. En cambio, en el ámbito de vivienda, se incluye al usufructuario, atendiendo a su capacidad de uso y explotación del inmueble .

En relación con las herencias, se establece que los bienes integrantes de una herencia yacente no pueden computarse, dado que la titularidad no se adquiere hasta la aceptación de la herencia, careciendo además dicha figura de personalidad jurídica.

Finalmente, el informe desarrolla las consecuencias fiscales derivadas de la condición de gran tenedor, especialmente en relación con la aplicación del tipo incrementado del 20 % en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.

Este tipo resulta aplicable en la adquisición de viviendas por grandes tenedores y en la adquisición de edificios completos por un único adquirente, así como en determinados supuestos vinculados a anexos como garajes y trasteros, siempre que cumplan los requisitos establecidos.

Asimismo, se precisa que las autoliquidaciones pueden ser objeto de regularización dentro del plazo general de prescripción de cuatro años, lo que introduce un elemento temporal relevante en la gestión tributaria .

El criterio interpretativo fijado por la Administración pone de manifiesto que la determinación de la condición de gran tenedor en Cataluña no es una cuestión meramente formal, sino que exige un análisis técnico preciso que tenga en cuenta la normativa aplicable en cada ámbito y las circunstancias concretas de cada supuesto.

Las diferencias entre el tratamiento fiscal y el de vivienda, la complejidad en el cómputo de inmuebles y superficies, así como su impacto directo en la tributación —especialmente en la aplicación del tipo incrementado del 20 %— evidencian que una incorrecta calificación puede generar contingencias fiscales relevantes.

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