Comprobación de valores y tasación hipotecaria: criterio del Tribunal Supremo

La determinación del valor de los inmuebles transmitidos constituye una cuestión especialmente relevante en impuestos como el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP-AJD) o el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. En este ámbito, la Administración tributaria dispone de distintos mecanismos para comprobar si el valor declarado por el contribuyente se corresponde con el valor real del bien transmitido.

En este contexto, el Tribunal Supremo se ha pronunciado recientemente sobre el uso de la tasación hipotecaria como medio de comprobación de valores, confirmando que puede ser utilizada por la Administración cuando concurren determinadas circunstancias.

La sentencia nº 55/2026, de 26 de enero de 2026 (recurso de casación 4976/2024) analiza el alcance del método de comprobación previsto en el artículo 57.1.g) de la Ley General Tributaria, relativo a la utilización de la tasación de las fincas hipotecadas.

El artículo 57 de la Ley General Tributaria establece los distintos métodos que puede emplear la Administración para comprobar el valor de bienes y derechos declarados por los contribuyentes.

Entre ellos se encuentra el previsto en el artículo 57.1.g), que permite utilizar la tasación de las fincas hipotecadas realizada conforme a la normativa del mercado hipotecario.

Estas tasaciones son valoraciones técnicas efectuadas normalmente por sociedades de tasación homologadas, utilizadas por las entidades financieras para determinar el valor del inmueble que sirve de garantía en una operación hipotecaria.

El Tribunal Supremo confirma que este tipo de tasación puede constituir un medio válido de comprobación del valor declarado, en la medida en que se trate de una valoración realizada conforme a la normativa aplicable.

Uno de los aspectos analizados por el Tribunal Supremo en la sentencia es la necesidad —o no— de que la Administración motive de forma específica el inicio del procedimiento de comprobación de valores.

El Alto Tribunal señala que la potestad de comprobación de valores forma parte de las facultades ordinarias de la Administración tributaria, por lo que su ejercicio no exige necesariamente la existencia previa de indicios de fraude o irregularidad.

En particular, el Tribunal considera que la existencia de una diferencia relevante entre el valor declarado por el contribuyente y el valor que resulta de la tasación hipotecaria puede constituir un elemento suficiente para justificar el inicio de un procedimiento de comprobación de valores.

La sentencia también analiza si la Administración debe motivar de forma adicional la identificación del valor de tasación hipotecaria con el valor real del inmueble transmitido.

El Tribunal Supremo entiende que la Administración puede utilizar dicha tasación como referencia válida en el procedimiento de comprobación, siempre que la tasación:

• haya sido realizada conforme a la normativa del mercado hipotecario
• esté debidamente motivada desde el punto de vista técnico
• haya sido conocida por el contribuyente

En estos supuestos, no resulta exigible una motivación adicional específica para utilizar la tasación como medio de comprobación del valor declarado.

No obstante, el contribuyente mantiene en todo caso el derecho a cuestionar la valoración administrativa mediante los procedimientos de revisión correspondientes.

El criterio fijado por el Tribunal Supremo tiene una relevancia práctica significativa en las operaciones de transmisión de inmuebles.

En particular, puede afectar a situaciones en las que el valor declarado en la operación resulte significativamente inferior al valor que figura en la tasación utilizada para la obtención de financiación hipotecaria.

En estos casos, la Administración puede considerar que existe una discrepancia suficiente para iniciar un procedimiento de comprobación de valores con el fin de verificar si la base imponible del impuesto refleja adecuadamente el valor del inmueble transmitido.

La sentencia del Tribunal Supremo reafirma la validez del método de comprobación de valores basado en la tasación de fincas hipotecadas previsto en el artículo 57.1.g) de la Ley General Tributaria.

De acuerdo con esta doctrina, la Administración tributaria puede utilizar la tasación hipotecaria como medio de comprobación cuando exista una diferencia relevante entre el valor declarado y el valor de tasación, sin que resulte necesario acreditar previamente indicios de fraude.

En cualquier caso, el contribuyente conserva su derecho a impugnar la valoración administrativa, tanto en vía administrativa como ante la jurisdicción contencioso-administrativa.