El Tribunal Supremo aclara el arrendamiento de inmuebles en la empresa familiar

El Tribunal Supremo ha establecido recientemente un criterio relevante para la fiscalidad de las empresas familiares al interpretar el concepto de actividad económica en sociedades dedicadas al arrendamiento de inmuebles dentro de grupos empresariales familiares.

Las sentencias, dictadas los días 17 y 19 de febrero de 2026, aportan claridad sobre la aplicación de determinados beneficios fiscales vinculados a la empresa familiar, en particular la reducción del 95% en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y la exención en el Impuesto sobre el Patrimonio.

El Alto Tribunal analiza en estas resoluciones si una sociedad arrendadora puede considerarse que desarrolla una actividad económica cuando el trabajador a jornada completa exigido por la normativa no está contratado directamente por dicha sociedad, sino por otra entidad del mismo grupo familiar.

La normativa tributaria española exige, para que la actividad de arrendamiento de inmuebles tenga la consideración de actividad económica, la existencia de medios personales dedicados a la gestión de dicha actividad.

En la regulación actualmente vigente, se exige que exista al menos una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa dedicada a la gestión del arrendamiento. No obstante, en la redacción anterior de la normativa —aplicable a muchos de los supuestos que han generado litigios— el legislador exigía además la existencia de un local exclusivamente destinado a la gestión de la actividad, requisito que posteriormente fue eliminado.

Tradicionalmente, la Agencia Tributaria ha interpretado este requisito de forma estricta, exigiendo que el trabajador estuviera contratado directamente por la sociedad titular de los inmuebles arrendados.

Esta interpretación ha generado numerosos conflictos en estructuras empresariales familiares, especialmente en aquellos casos en los que las funciones administrativas o de gestión se centralizan en una sociedad del grupo o en la sociedad holding, mientras que otras entidades del grupo son titulares de los inmuebles arrendados.

En tales supuestos, la Administración tributaria ha considerado con frecuencia que la sociedad arrendadora no desarrollaba una actividad económica real, lo que impedía la aplicación de determinados beneficios fiscales asociados a la empresa familiar.

En las sentencias analizadas, el Tribunal Supremo aborda el concepto de actividad económica desde una perspectiva más amplia, teniendo en cuenta la realidad organizativa de muchos grupos empresariales familiares.

El Alto Tribunal considera que, en determinados casos, la existencia de medios personales no debe analizarse exclusivamente desde la perspectiva individual de cada sociedad, sino en el contexto del grupo empresarial en su conjunto.

De este modo, admite que el trabajador a jornada completa necesario para el desarrollo de la actividad de arrendamiento pueda estar contratado por otra entidad del grupo, siempre que los medios personales se utilicen efectivamente para la gestión de la actividad arrendaticia y exista una organización empresarial común.

La clave, según el Tribunal, reside en determinar si la actividad de la sociedad arrendadora se integra de manera funcional y económica en la actividad desarrollada por el grupo familiar.

Las resoluciones fijan doctrina al afirmar que la existencia de actividad económica en el arrendamiento de inmuebles no puede analizarse de forma aislada, sino atendiendo a la estructura organizativa del grupo empresarial.

Según el Tribunal, lo determinante no es tanto la ubicación formal del trabajador dentro del grupo, sino la realidad económica de la actividad desarrollada y la existencia de medios personales suficientes para gestionar el arrendamiento.

En consecuencia, cuando los recursos humanos del grupo participan de manera efectiva en la gestión de los inmuebles arrendados, el requisito del trabajador a jornada completa puede entenderse cumplido, aunque este esté contratado por otra sociedad del grupo.

No obstante, el Tribunal advierte que esta interpretación no resulta aplicable de forma automática a cualquier estructura societaria, ya que será necesario analizar en cada caso concreto si existe una verdadera integración funcional y económica entre las distintas sociedades.

Las sentencias del Tribunal Supremo introducen un criterio interpretativo que puede tener importantes efectos en la planificación patrimonial y sucesoria de las empresas familiares.

En particular, el nuevo enfoque permite reconocer la existencia de actividad económica en determinados supuestos en los que, hasta ahora, la Administración tributaria negaba dicha condición por el hecho de que el empleado estuviera contratado por otra sociedad del grupo.

Ello puede facilitar la aplicación de los beneficios fiscales asociados a la empresa familiar, especialmente en estructuras holding en las que las funciones administrativas o de gestión se encuentran centralizadas.

No obstante, el alcance de esta doctrina deberá analizarse caso por caso, atendiendo a la organización real del grupo empresarial y a la existencia de medios materiales y personales suficientes para el desarrollo efectivo de la actividad.

Las recientes sentencias del Tribunal Supremo introducen una interpretación más flexible y acorde con la realidad empresarial del concepto de actividad económica en el arrendamiento de inmuebles dentro de grupos familiares.

Al reconocer que los medios personales pueden estar compartidos entre distintas sociedades del grupo, el Alto Tribunal refuerza la seguridad jurídica en la aplicación de los beneficios fiscales vinculados a la empresa familiar.

En todo caso, la aplicación práctica de este criterio exigirá analizar cuidadosamente la estructura y funcionamiento de cada grupo empresarial para determinar si concurre la integración funcional y económica que exige la doctrina jurisprudencial.