Amortización de inmuebles arrendados adquiridos por herencia o donación

¿Qué es la amortización?

La amortización es la pérdida de valor sistemática que sufren todos los bienes por el uso, el transcurso del tiempo o la obsolescencia. Con el tiempo y el uso todo se deprecia y pierde valor, y esta depreciación es la que se refleja con la amortización.

Los propietarios de inmuebles arrendados pueden deducir como gasto las cantidades destinadas a la amortización del inmueble, para determinar el rendimiento neto de capital inmobiliario a declarar en su Declaración de IRPF.

¿Cómo se calcula?

El artículo 23 de la Ley de IRPF determina que la base de cálculo de la amortización de los inmuebles arrendados es el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, excluyendo del cómputo el coste o el valor catastral del suelo.

Cálculo amortización inmuebles heredados o donados

Durante años se ha venido discutiendo si, en el caso de un inmueble arrendado adquirido por herencia o donación, el coste de adquisición satisfecho a efectos de calcular la amortización de este es el valor declarado por el que se tributó en el Impuesto sobre sucesiones y donaciones, más impuestos y gastos inherentes a su adquisición o, por el contrario, el coste de adquisición satisfecho es únicamente el importe de los citados gastos y tributos satisfechos por la adquisición.

La Administración ha venido interpretando que, si el inmueble se ha adquirido a título gratuito (herencia o donación), el coste de adquisición a tener en cuenta para calcular la amortización del mismo está formado exclusivamente por los gastos y tributos satisfechos por su adquisición, por lo que no debe incluir el valor declarado por el que se adquirió el inmueble. Además, ha adaptado los modelos de declaración de IRPF, obligando al contribuyente a informar si la adquisición del inmueble arrendado ha sido por herencia o donación, para verificar cómo se adquirió el inmueble y cómo calcula el contribuyente la amortización del mismo.

Esta interpretación de la Administración únicamente se entiende con el fin de favorecer sus intereses recaudatorios, ya que la amortización deducible así calculada puede ser notoriamente inferior y, por tanto, perjudicial para los intereses de los contribuyentes, ya que les obliga a éstos a deducirse un importe de amortización muy inferior.

La cuestión ya ha llegado a varios Tribunales Superiores de Justicia Provinciales y éstos han resuelto en contra del criterio de la Administración.

Finalmente, el Tribunal Supremo, en Sentencia de fecha 15 de septiembre de 2021, ha zanjado la polémica y ha fijado como doctrina que, tratándose de inmuebles adquiridos a título gratuito y para el cálculo de la amortización de los mismos, en el coste de adquisición satisfecho está incluido el valor del bien adquirido en aplicación de las normas del Impuesto de Sucesiones o Donaciones o su valor comprobado en estos gravámenes.

Conclusión

Por tanto, si has heredado o te han donado un inmueble y lo alquilas, recuerda que, a la hora de calcular la amortización, debes considerar como coste de adquisición el valor declarado del inmueble, junto con los gastos y tributos inherentes a su adquisición.

Recuerda finalmente que, si has calculado y declarado las amortizaciones de los inmuebles arrendados recibidos por herencia o donación siguiendo el criterio de la Administración antes expuesto, puedes solicitar la rectificación de la declaración, ya que perjudica tus intereses económicos y solicitar la devolución de ingresos indebidos, eso sí, siempre que el derecho a rectificar tu Declaración de IRPF no haya prescrito (la Declaración de IRPF prescribe a los 4 años computados a partir del día siguiente al día en que finaliza el plazo de presentación).