La división de la cosa común

La división de la cosa común es un derecho que tiene individualmente cada cotitular y es considerada como una de las causas de extinción de la cosa común. Además, el cotitular puede ejercerla sin necesidad de dar motivo alguno a los demás cotitulares.

En Cataluña, puesto que tiene derecho civil propio, la división de la cosa común se encuentra regulada en los artículos 552-9 y siguientes del Código Civil de Cataluña.

1. ¿Cuáles son las causas de la extinción de la cosa común?

La comunidad se puede disolver por las causas siguientes:

1. División de la cosa o patrimonio común.
2. Reunión en una sola persona de la totalidad de los derechos.
3. Destrucción de la cosa común o pérdida del derecho.
4. Conversión en una comunidad especial.
5. Acuerdo unánime o renuncia de todos los cotitulares.
6. Vencimiento del plazo o cumplimiento de la condición resolutoria pactados.

En primer lugar, es importante que sepa que, en caso que usted sea cotitular de un bien o derecho, puede exigir, en cualquier momento y sin expresar sus motivos, la división del objeto de la comunidad.

Asimismo, los cotitulares pueden pactar por unanimidad la indivisión por un plazo que no puede superar los diez años. Puede darse la situación en que alguno de los cotitulares sea menor de edad o incapaz y la división lo puede perjudicar. En este supuesto, un Juez podrá establecer, de manera razonada, la indivisión por un plazo no superior a cinco años, momento a partir del cual se tendrá que hacer.

Hay que tener en cuenta que no se podrá pedir la división cuando el objeto sobre el cual recae la comunidad es una nave o un local que se destina a plazas de aparcamiento o a trasteros de forma que cada cotitular tiene el uso de una plaza o de más de una.

Otra cuestión que debe saber es que la división de la cosa común no puede perjudicar a terceros, que conservaran de forma íntegra el bien. Por ejemplo, cualquiera que posea un derecho real sobre el bien objeto de la división, bien sea una hipoteca o un derecho de servidumbre, lo conservará tras la división de la misma. Lo mismo ocurrirá en caso de que un tercero tenga alquilado el bien.

2. ¿Cómo se lleva a cabo la división de la cosa común?

Cualquiera de los cotitulares puede instar la división por dos vías, bien por acuerdo de los cotitulares para dividir la cosa común o someterla a arbitraje; o, en defecto de esta, acudir a la vía judicial para que sea la autoridad judicial quien lleve a cabo la división.

En caso de que el bien sea un edificio susceptible de adoptar el régimen de Propiedad Horizontal, el CCCat prevé que pueda establecerse este régimen de Propiedad Horizontal y adjudicarse a cada propietario los elementos privativos, por ejemplo, pisos, de forma proporcional al valor que poseen.

Asimismo, la división de la situación de copropiedad se puede llevar a cabo mediante la adjudicación a uno de los cotitulares de la cosa del derecho de usufructo, lo que comportará que el resto de copropietarios se queden con la nuda propiedad de la cosa.

Otro supuesto que se puede dar es que uno de los copropietarios sea titular del 80% de la cosa o el bien objeto de extinción. En este caso, dicho cotitular puede exigir que se le adjudique la totalidad de la titularidad del bien a cambio de pagar en metálico el valor pericial de la participación que tengan el resto de los cotitulares.

En caso de que el bien sea indivisible o desmerezca notablemente en caso de dividirse o bien se trate de colecciones que integran el patrimonio artístico, bibliográfico o documental, se adjudicará al cotitular que tenga interés. Si todos tienen interés, el bien se adjudicará al cotitular que tenga una mayor participación y, en caso de interés y participación iguales, decidirá la suerte. Si ningún copropietario tiene interés el bien se vende y se reparte el precio. Hay que reseñar que la venta no debe realizarse necesariamente en pública subasta, siendo posible cualquier forma alternativa con la finalidad de obtener el mayor precio por ella.

Un supuesto que hoy día es bastante frecuente es la división derivada de procedimientos de separación, divorcio, nulidad o ruptura de pareja estable. En estos, los bienes en comunidad pueden dividirse considerando como una sola división todos o una parte de los bienes, remitiéndose a lo dispuesto en el artículo 232-12 del CCCat, el cual establece que cualquiera de los cónyuges puede ejercer simultáneamente la acción de división de la cosa común respecto a bienes que tengan en comunidad ordinaria indivisa.

3. Efectos de la división de la cosa común

La división, como ya hemos dicho, es una causa de extinción de la comunidad, pero los efectos son distintos según se trate de los cotitulares o de terceros que posean derechos sobre esta.

Respecto los cotitulares la división implicará la atribución en exclusiva de la propiedad del bien o del derecho a uno de ellos, pudiendo instar la misma en cualquier momento y sin motivo alguno

Mientras que, en relación a terceros, implicará que estos no se verán afectados por la división del bien. Por ejemplo, se puede dar que haya constituida una carga hipotecaria o que un tercero tenga alquilado el bien. En ambos casos, se conservará tanto el derecho real como el alquiler después de la división y la consecuente extinción de la cosa común.

4. Conclusiones

A modo de resumen, en caso que usted sea cotitular de un bien, puede exigir la división del mismo, sin alegar motivo alguno, pues es una causa de disolución del bien prevista legalmente. La división implicará que el bien en cuestión sea adjudicado de manera exclusiva a uno de los cotitulares. En caso de que no haya acuerdo entre todos los cotitulares o no se someta a arbitraje, se tendrá que acudir a la vía judicial, siendo la autoridad judicial quién lleve a cabo la división de la misma.